הדר כרמל - מנהל פרוייקטים בכיר
קבלן מפתח או מפקח בניה?
מי יבנה את הבית הפרטי שלי?
המדריך שיעזור לכם להחליט: קבלן מפתח או מפקח בניה
מלאכת התכנון של בית החלומות מגיעה כבר לשלב מתקדם, ועכשיו עולה השאלה, למי למסור את מלאכת הביצוע? למפקח בניה או לקבלן מפתח או אולי למנהל פרוייקט?
זו השאלה המשמעותית ביותר שתשפיע באופן ישיר על איכות החיים שלך בשנה הקרובה ועוד שנים אחר כך.
בנוסף, היא תשפיע על המון דברים חשובים מאוד בטווח הקצר והרחוק.
בשורה התחתונה אנחנו ממליצים לקחת מפקח בניה שגם מנהל את הפרוייקט.
מפקח בניה מקצועי שהוא איש אמונכם, ידע לחסוך זמן, כסף וידאג שאיכות הבניה תהיה ברמה הכי טובה שהוא יכול.
במדריך הבא תוכלו לראות את כל השיקולים להחלטה.
כדי להבין איך להחליט, ראשית נסביר את ההבדל בין בעלי המקצוע השונים שקיימים בשוק ויכולים להוביל את תהליך הבניה.
בשוק הבנייה בארץ ישנם מפקחים ומנהלי פרוייקטים בבניה על כל הסקלה בין פיקוח עליון (הפיקוח הכי שטחי) ועד ניהול פרוייקט מלא הכולל ניהול הפרוייקט ופיקוח יומיומי על כל הנעשה בו.
מפקח בנייה
מפקח בנייה, מגיע לאתר הבנייה, בודק את רמת הביצוע במהלך תהליך הבניה, ומפקח על התאמת הביצוע לתוכניות.
בנוסף, מפקח הבניה מוודא שעבודת הבניה נעשית לפי מפרטי בנייה, אם נכתבו כאלו, ובודק שהבניה נעשית על פי התוכניות האדריכליות ותוכניות הקונסטרוקציה.
מנהל פרוייקט
מנהל פרוייקט מתחיל מבניית תחזית כספית ולוחות זמנים לפרוייקט, הוא כותב מפרטים לביצוע לכל בעלי המקצוע. הוא מבצע מכרזים לבחירת בעלי המקצוע. כמו מפקח, הוא גם מוודא שעבודת הבניה נעשית לפי מפרטי בנייה, שהוא מכיר הכי טוב – כי הוא כתב אותם. ובנוסף הוא בודק שהבניה נעשית על פי התוכניות האדריכליות ותוכניות הקונסטרוקציה.
אבל, כאן יש את הדבר שהכי חשוב לקחת בחשבון.
מנהל פרוייקט מקצועי, אמור להיות, בראש ובראשונה איש אמונך, איש המקצוע, שייצג את כל האינטרסים שלך בביצוע הפרויקט של ביתך.
למנהל הפרוייקט צריך להיות איכפת ממך!
מנהל פרוייקט צריך לתת פתרון, שמשלב את רוב היתרונות של קבלן מפתח, תוך מתן עדיפות עליונה לאינטרסים שלך ושל איכות הבנייה בביתך.
אלו הדברים העיקריים שמנהל פרוייקט איכותי, צריך לתת ללקוחותיו:
1. לשחרר את לקוחותיו מכל ההתעסקות עם הבניה ולאפשר להם להמשיך בשגרת חייהם, למעט הנושאים שהוא לא יכול ואסור לו להחליט עבור לקוחותיו והם הבחירות בכל הנושאים העיצוביים.
2. לסייע באיתור בעלי מקצוע איכותיים, ברמת מקצועיות, רצינות, יחסי אנוש, גבוהה, במחיר סביר.
3. להכין תחזית לעלויות הבניה ולוחות הזמנים ולקחת אחריות עליהם.
4. עריכת חוזים בין הלקוחות ובעלי המקצוע השונים.
5. בדיקה ואישור תשלומים לקבלנים.
6. לקחת אחריות על הבתים שהוא מנהל, בכל מהלך העבודות וגם שנים רבות לאחר מכן.
7. כתיבת מפרטי בנייה וייעוץ בתכנון חומרי הבניה.
8. ביקור יום יומי באתר וכשצריך גם יותר על מנת לוודא שהעבודות מתבצעות בהתאם לתוכניות, למפרטים וללוחות הזמנים, ולתת מענה על כל השאלות והבעיות שצצות במהלך העבודות.
9. להיות בקשר יום יומי עם לקוחותיו במהלך העבודות על מנת לעדכן אותם במתרחש באתר ולוודא שהם נותנים תשובות על מנת שהעבודות יתקדמו ברצף.
עליה וקוץ בה, כאן הפעולה שלך נחוצה!
בשוק הבניה בארץ, קיימים לא מעט מנהלי פרוייקטים, שלא נותנים ללקוחות, תמורה מלאה עבור השכר שהם מקבלים.
אבל יש מספר מועט, של כאלה, שעושים את מלאכתם נאמנה. תפקידכם הוא לעשות כל מאמץ על מנת לאתר אותם.
נראה קשה? לחצו כאן ותראו בעצמכם, מה מאות הלקוחות שלנו אומרים עלינו
“למשפחות אשר איכות, הוא הקריטריון הראשון והמרכזי בפרוייקט חייהם, מנהל פרוייקט, זו השיטה המנצחת ללא שום ספק. ולראיה, רובם המכריע של המשפחות העשירות בישראל, אשר בונות את ביתם, בהרצליה פיתוח, סביון, כפר שמריהו בוחרות בשיטה הזאת – של מנהל פרוייקט.”
קבלן מפתח
קבלן מפתח, הוא קבלן שלוקח על עצמו את הניהול, הפיקוח והביצוע של כל עבודות הבנייה עד הרגע בו הוא מוסר לכם את המפתח לדלת הכניסה לביתך.
הפתרון האולטימטיבי?
לכאורה, נראה שזהו הפתרון האולטימטיבי, נראה שבמהלך הבניה צפוי לך שקט נפשי, רוגע, וביטחון אגדי. אדם אחד שמבטיח מראש שהכל יהיה מצויין והוא עושה את כל העבודה – בונה, מפקח, קונה, בוחר, מנהל, מתזמן – הכל עליו, מה יכול להיות יותר טוב מזה?
לצערינו, במציאות של ימינו, במרבית המקרים זה לא המצב.
בתכנון, עם חתימת החוזה נראה שהקבלן מחוייב ללוח זמנים ולמפרט הטכני, עלות הפרוייקט סגורה, יש לכם עסק עם גורם אחד, שאחראי על כל הבניה מהתחלה ועד הסוף, כולל אחריות לאחר תום הבניה.
בפועל, הדברים מתנהלים טיפ טיפה אחרת, ונסביר:
את מי מייצג קבלן המפתח?
השאלה הראשונה שצריך לשאול היא, מה האינטרס של קבלן המפתח?
כדי להבין, צריך להבין את צורת העבודה של קבלן מפתח.
מרבית קבלני המפתח, אינם מעסיקים עובדים שכירים. הם בעצם אמרגנים, ששוכרים את שרותיהם של קבלני משנה. תהליך בחירת בעלי המקצוע שהם עושים מאחורי הקלעים, זהה לתהליך שעושה מנהל פרוייקט, רק בשינוי מהותי אחד ומאוד מאוד משמעותי מבחינת הלקוחות, והוא: מהם הקריטריונים לבחירת קבלני המשנה.
מה הכי חשוב בבחירת קבלני משנה?
הקריטריון המרכזי, במכרז שעורך מפקח מקצועי ונאמן ללקוחותיו, הוא האיכות של בעל המקצוע. המחיר, גם הוא חשוב מאוד, אבל רק לאחר בדיקת האיכות!
אצל מרבית קבלני המפתח, הקריטריון המרכזי לבחירת בעל מקצוע הוא המחיר. האיכות תלקח בחשבון רק בשלב מאוחר יותר, לעיתים – מאוחר מידי. הסיבה העיקרית לכך היא שהרווח של הקבלן נגזר ישירות מהמחיר של קבלן המשנה.
והתוצאות, כשהקריטריון המרכזי הוא המחיר, הם בהתאם. שהרי גם המעסיק, שאתם עובדים עבורו, יכול היה למצוא בקלות, עובדים זולים מכם ובכל זאת הוא בחר בכם.
איכות ביצוע, שרות זמינות ורמה אנושית לא קונים בזול. בטח לא בענף הבניה. מנסיוננו רב השנים, ישנם בעלי מקצוע איכותיים במחיר לא יקר, אבל קשה מאוד לאתר אותם, כי הם מעטים מאוד.
סגירת הבניה עם קבלן מפתח, מאפשרת כביכול שקט נפשי, כי הקבלן בוחר את כל בעלי המקצוע, אבל זו למעשה בעיה קריטית, כי השיטה מאפשרת לקבלן, לבחור בעצמו, את בעלי המקצוע שהוא מעסיק. ללקוחות, אין אופציה להתערב לקבלן בבחירותיו.
האם עו”ד של הצד הנגדי יכול לייצג אותך?
חשוב מאוד להבין, שבמהות ההתקשרות עם קבלן מפתח, הלקוחות נמצאים בניגוד אינטרסים מובהק. לאורך כל תהליך הבניה ללקוחות אין באמת מי שייצג את האינטרסים שלהם, והקבלנים מנצלים את העבודה הזאת עד תום.
בדיוק כמו שלא הייתם מעלים על הדעת, לשכור את שרותיו של עורך דין של הצד השני, שמולו אתם מנהלים משפט, שייצג גם אתכם.
בדיוק כמו בעולם המשפטי, לעולם הבניה, יש שפה וקודים התנהגותיים שונים מאלה שאתם מכירים מחיי היום יום ולמי שלא חי אותם, קשה להבין איך הוא מתנהל. לכן, בדרך כלל ללקוחות אין את הידע המקצועי ושום יכולת ממשית להתמודד עם הסיפורים של הקבלנים.
כדי להצליח בפרוייקט חייכם, אתם חייבים מישהו, שייצג את האינטרסים שלכם ואך ורק שלכם, בשפה שלכם.
הכל בסדר, סמוך עלי….
ברוב המקרים, בהתקשרות עם קבלן מפתח, יש פער גדול, בין ההבטחות לפני החתימה על ההסכם, לבין מה שקורה תוך כדי הבניה וכל שכן לאחריה. האיכות אינה איכות, השרות אינו שרות, הזמנים אינם זמנים והאחריות אינה אחריות. בנוסף, לאחר מספר חודשים, כשהעבודות מתקדמות, מתברר ללקוחות, מה לא כלול בהסכם ועד כמה כואבים בכיס, השינויים שהלקוחות מבקשים לעשות.
בשלב הזה, של הבניה, להפרד מהקבלן ולנסות לאתר לו מחליף, עולה הרבה מאוד כסף כשגורם הזמן הופך להיות מאוד מאוד רלוונטי.
טעויות נפוצות בבחירת קבלן המפתח:
להשוות בין קבלני מפתח? ט ע ו ת ! ! !
אפשר לעשות מכרז בין קבלני מפתח, אבל איך עושים את זה?
בדרך כלל מי שמנסה להשוות בין קבלי מפתח, נותן את התוכניות לכמה קבלנים, ללא מפרט טכני מפורט ומסודר, שכולל באמת, את כל העבודות בתהליך הבנייה.
בדרך כלל, לאדם שעומד לבנות בית אין בעל מקצוע אמין ומקצועי שיכתוב מפרטים מקצועיים לכל בעל מקצוע בתהליך הבניה,הדבר הזה קריטי!
לפעמים משתמשים בפרטים מתוך התוכניות האדריכליות כסוג של מפרט. אבל צריך להבין שהפרטים שמכינים האדריכלים, אינם כוללים, את כל העבודות ואינם יורדים לפרטים טכניים. הם מאוד כלליים, ובדרך כלל לא מתאימים לתוואי הספציפי של הבית (כי הם שבלונה שמועברת מבית לבית).
ועוד משהו, כמעט בכל מקצוע, כל פעולה במלאכת הבניה, ניתן לעשות בחומרים שונים, באופנים שונים וברמת ביצוע שונה.
יותר מכך, לקבלנים שמתמודדים על הפרוייקט, יש אינטרס מובהק להציג מחיר אטרקטיבי ביותר, שיהיה על חשבון, האיכות כמובן.
מחיר מחיר ושוב המחיר !!!
היי, השגתי את המחיר הכי טוב בשוק!
להסתכל רק על השורה התחתונה, על כמה עולה לבנות את הבית – זו טעות!
במכרז מהסוג הזה, ובדרך כלל בהצעה מקבלן מפתח, לא ניתן להבין עד הסוף, מה באמת נמצא מאחורי הצעות המחיר של הקבלנים, ואז מגיעים בדרך כלל למסקנה, שאין באמת הרבה הבדל בין הצעות המחיר ובוחרים לחתום הסכם עם מי שנתן להם את המחיר הזול ביותר. בנוסף, לוחצים על הקבלן שיעשה הנחה משמעותית ובטוחים, שעושים את העיסקה של החיים, מה שמתברר מאוחר יותר, כטעות הגדולה של החיים.
לדוגמא : נושא הריצוף, לכאורה נושא פשוט. אבל חוזר על עצמו די הרבה פעמים.
הקבלן מתחייב בהסכם, לספק ריצוף במידות של 80/80 לבחירת הלקוח בשווי של 100 ש”ח למ”ר. כשהבניה התקדמה והגיעה לשלב הריצוף, מתברר ללקוחות, שהקבלן התכוון, שהלקוחות ילכו אך ורק לספק מסויים, שהוא בחר ועליהם לבחור את הריצוף, מתוך 5 דוגמאות בלבד ושבמידה והם יחליטו לבחור באריח אחר, הם יזוכו רק ב 50 ₪ למ”ר כולל הפנלים והמע”מ.
מי בודק את איכות הבניה?
בקרת האיכות בתחום הבניה חשובה מאוד. את העבודות מבצעים בדרך כלל פועלים ש”פחות” איכפת להם מהאיכות, בלשון המעטה כמובן.
אצל רוב קבלני המפתח אין באמת שום בקרה שכזאת. הקבלנים אינם מפרטים בהסכמים שלהם כלל, איזה בדיקות הם עושים לעבודות האיטום פשוט מפני שהם לא עושים בדיקות כלשהן. כך קורה שכל בעיות האיטום מתגלות רק לאחר שהלקוחות שילמו לקבלן את מלוא שכרו ואז כשמתגלים כשלים, הקבלן מנסה להתחמק מכל דרך שהיא, או שלחליפין, הוא כבר לא מתייחס כלל לתלונות וללקוחות בעצם, אין כבר עם מי לדבר.
רק שינוי קטן…..
במהלך תהליך הבנייה, כמעט תמיד יש שינויים. כאשר רואים את התוכניות הופכות לבית ממשי, הדברים נראים אחרת, מבינים אותם יותר, ובדרך כלל רוצים לבצע שינויים מסויימים.
שינויים מתוכניות, אפילו לפני ביצוע – זה הוא המקום שבו הקבלנים נוהגים “לפצות את עצמם” על המחיר הנמוך, שהם נתנו בתחילת הדרך.
אחריות מהקבלן
אחת הטעויות הנפוצות, היא לצאת מתוך נקודת הנחה, שבסיום הבניה, לאחר שהם עברו לבית החלומות ולאחר שהם שילמו לקבלן את מלוא שכרו, שבמידה ותהיה תקלה כלשהיא, הוא יטפל בה בשיא המהירות ועל הצד הטוב ביותר. אך בפועל מה שקורה, הוא סרט אחר לגמרי. ברוב המקרים, הלקוחות מתקשרים, הרבה מאוד פעמים, עד שמישהו מגיע אליהם, אם בכלל.
בנייה עצמית
לא נרחיב כאן על פיקוח וניהול על הבנייה ע”י מי שהוא לא בעל מקצוע, ובטח לא אם הוא עובד במשרה מלאה במקביל.
בקצרה, בנייה הוא מקצוע מורכב המצריך תיאום ושילוב בעלי מקצוע שונים, שימוש בחומרים שונים, ועבודה ע”פ תקנים ודרכי עבודה מגוונות.
להכיר את כל המקצועות בבניה זהו מקצוע מורכב המצריך נסיון רב, לא מומלץ לטעות ולנסות לבנות, לפקח ולנהל את הבנייה של הבית, אם הוא חשוב לך.
שילוב בין בעלי מקצוע – מתכון מצויין לצרות
לא פעם פונים אלינו משפחות שסגרו עם קבלן ראשי, על ביצוע של חלק מעבודות הבניה. לדוגמא: שלד, איטום, חשמל , אינסטלציה, ריצוף, טיח וצבע. כאשר את שאר העבודות, הם נותנות לקבלנים חיצוניים בנפרד (לדוגמא: אלומיניום, נגרות, מיזוג, אזעקות, מסגרות).
למהלך כזה, יש שתי השלכות מיידיות.
1. אי עמידה בלוח זמנים: הראשונה היא שכל עיכוב שייגרם, בתאריך הסיום המוסכם של הפרוייקט, הקבלן הראשי יאשים את הקבלנים הנוספים שהשתתפו.
2. ליקויי בניה: ההשלכה השניה והמשמעותית יותר היא, שבמקרה שהלקוחות מסרו את עבודות האלומיניום לקבלן חיצוני ותהיה חדירת מים, באזור של הפתחים, הקבלן הראשי יאשים את קבלן האלומיניום וקבלן האלומיניום יאשים את הקבלן הראשי ואתם תשארו עם הרטיבות.
זאת מפני שחדירת מים, באזור של הפתחים, אינה נמצאת כולה באחריות קבלן האלומיניום. בהחלט יתכן, שהאיטום שמסביב לפתח, לא בוצע כראוי, ע”י בעל המקצוע, מטעם הקבלן הראשי.
לסיכום
רוב המשפחות אשר בוחרות בשיטה של קבלן מפתח, עושות זאת מתוך הנחה שהתעסקות עם כל קבלן בנפרד לא מתאימה להן.
לדעתם, עדיף בהרבה לסגור עם קבלן אחד שיקח אחריות על כל מה שקורה. אבל מה שקורה בפועל, הוא הפוך לגמרי.
בעסקה עם קבלן מפתח, מה שברור, לפחות עד שלב השינויים, הוא הסכום ההתחלתי, אותו אתם מתחייבים לשלם לקבלן. מה תקבלו בתמורה ? ומתי יסתיים הפרוייקט, לגמרי לא ברור.
חשוב להדגיש שישנם קבלנים מעולים, שהעבודה שהם מבצעים, מתבצעת ברמה גבוהה, השרות טוב והאחריות אמיתית ושווה.
אבל, קבלנים מהזן הזה עולים הרבה כסף, מהסיבה הפשוטה, שהם מעסיקים בעלי מקצוע איכותיים, שעולים יותר.
מסקנות – מה עדיף – קבלן מפתח או מפקח/מנהל פרוייקט?
עלות מול איכות
מנסיוננו הרב, אין הבדל גדול בעלויות, בין בניית בית על ידי קבלן מפתח לבין בנייה מנהל פרוייקט. ההבדל המהותי הוא באיכות.
בדרך כלל, עלות בניית בית עם קבלן מפתח, ששוכר את שרותיהם של קבלני משנה זולים ולא ברמה נאותה ומוסיף לעלות של כל אחד מהם 25 אחוז לעצמו עולה כמעט אותו סכום שעולה מנהל פרויקט, שעושה את עבודתו נאמנה, בעיקר בלסייע ללקוחותיו, לאתר בעלי מקצוע איכותיים, במחיר סביר.
ההבדל הקריטי נמצא בדרך ויותר מכך בתוצאה הסופית.
אם איכות חשובה לכם?
למשפחות אשר איכות, הוא הקריטריון הראשון והמרכזי בפרוייקט חייהם, מנהל פרוייקט, זו השיטה המנצחת ללא שום ספק.
ולראיה, רובם המכריע, של המשפחות העשירות בישראל, אשר בונות את ביתם, בהרצליה פיתוח, סביון, כפר שמריהו בוחרות בשיטה הזאת – של מנהל פרוייקט.
ראשית, מפני שהשליטה על הכסף היא מלאה, שהרי בכל רגע נתון, אפשר להחליף כל אחד מבעלי המקצוע שנבחרו.
ושנית, יש מי ששומר על האינטרסים שלהם. זה נכון שיש קצת יותר התעסקות, אבל היתרונות עולות לאין ערוך על החסרונות.
חברת ניהול הפרוייקטים ופיקוח הבניה – גל הראל בע"מ, מאחלת לכם הרבה הצלחה בבחירה הנכונה
© 2018 כל הזכויות שמורות לגל הראל - ניהול פיקוח בניה בע"מ